楼面地价8.4万元/㎡正规的配资炒股平台，2025年度新地王诞生！
前段时间，当前海桂湾T201-0232地块稍作调整，被重新摆上货架时，房地内参就预判这块“回锅肉”，将会被房企们疯抢。
今天（7月14日），土拍大戏准时上演。
金茂、中建壹品、华发、天健+深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、12家房企摩拳擦掌，在深圳能叫得上名字的房企，几乎全部到位了，夺地大战一触即发。
最终，这地块在经过了158轮出价后，由招商以21.55亿元、楼面价约84179元/㎡、溢价率约86.1%收入囊中！
该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率记录，这也是近年深圳宅地土拍的溢价率王者级别的存在。
作为今天土拍大戏的主角，前海桂湾这块宅地，说起来也是命运多舛，堪称土拍界的“回锅肉”。
T201-0232地块原本规划是商办用地，在 2019 年摇身一变，成了住宅用地，想着在土地交易市场大展拳脚。当时它和周边几个地块一起打包，准备轰轰烈烈地竞拍一场。
结果在开拍前4天，突然被叫停，就像一场精心筹备的派对，开场前嘉宾全被通知取消了，原因也没个说法，只能在那晾着，一晾就是好几年。
直到2025年6月13日，这宗地块单飞了，重新上架公共资源交易中心。
这次没有复杂的规则，就一个简单粗暴的价高者得，起拍价11.58 亿，至于70/90户型限制、商品房售价限制都没有，简直是给房企们开了一扇任意门。
一番操作下来，这块地就像给深圳的土地市场这潭湖水扔了颗大石头，激起千层浪，关注度蹭蹭往上涨。
从外观上看，这地块占地面积8287.15㎡，形状不太方正，有点像三角形，占地也不算大。
不过，整体的卖相可不差。
它位于前海桂湾03开单单元01街坊，就在梦海大道与桂湾一路交汇处南侧，周边城市面貌较新，其所衔接前海和宝中这俩区域，无一不是深圳人眼中的价值区。
再看看它的规划指标，容积率3.1，土地用途为二类居住用地，建筑高度限制在80米内，这在近年深圳挂牌宅地中，限高算是最低的了。
未来建成后，大概率是20层+的低密度住宅，住起来舒适度有保证，视野也能更开阔。想象一下，在高楼林立的城市里，有这么一片相对低矮、舒适的住宅区，是不是很有吸引力？
再有，这地块的配套也很能打。
地块挨着前海湾地铁站，1/5/11号地铁线都能换乘，以后业主出行，那叫一个方便。不管是去深圳哪个区域，都能轻松直达。
未来等前海国际枢纽中心建成，还能换乘穗莞深城际、规划港深西部铁路，就算去周边城市出差、游玩，也不在话下。
休闲方面，直线距离1公里范围内，前海运动公园、双界河公园、前海石公园、前海公园都在那候着，平时周末散散步、跑跑步、放放风筝，都有好去处。
更加难得的是，这些公园已经实现了4园连通，这规模、这环境，在深圳可不多见。
商业配套更是没得说，山姆会员旗舰店、万象前海、欢乐港湾、宝中壹方城等大型商业体环绕，购物、吃饭、看电影，一站式搞定，生活便利度简直拉满。
难怪地块稍作调整，就能吸引在房地产界只手就能呼风唤雨的房企们踊跃拼抢。
土拍结果出来后，当然要恭喜招商。
但在招商一举夺得前海新晋地王赚足风头的同时，这块地未来房价达到多少才能保本呢？
不妨算一笔经济账：
从前期的工程设计、场地平整，到主体结构建设、内外装修，再到后期的水电安装、小区配套设施建设等，每一个环节都需要大量资金投入。
01
建设成本：约6000元/㎡
假设按照深圳中高端住宅建设标准，每平米建筑成本（包括建安、材料、设备等）保守估计在4000- 6000元左右。
考虑到该地块可能打造高品质住宅，取较高值6000元/㎡，那么 25600㎡的建筑总成本约为25600×6000=1.536亿元。平摊到每平米建筑面积上，建设成本约为6000元。
02
税费成本：约占销售收入的12%
涉及的税种繁多，包括契税、土地增值税、增值税、企业所得税等。
以契税为例，通常按照土地成交价格的3%-5% 征收，深圳一般取3%，那么该地块的契税为 21.55亿×3%=0.6465亿元。
土地增值税实行四级超率累进税率，由于项目还未开发销售，暂无法精确计算，但按照行业经验，预计土地增值税占销售收入的3%-5%左右。
增值税及附加税也与销售收入相关，一般综合税率在5%-7%左右。
企业所得税按照应纳税所得额的25% 征收。
综合各项税费，粗略估算，税费成本占销售收入的10% - 15%左右，为了便于计算保本房价，假设税费成本占销售收入的12%。
03营销与管理成本：约占销售收入的8%
根据行业惯例，营销成本一般占销售收入的3%-5%，管理成本占2%-3%。二者同样取较高值，营销与管理成本合计占销售收入的8%。
经过以上推导，加上拿地的楼面地价约8.4万元/㎡，计算出该地块的成本价为106300万元/㎡！
诚然，这只是一个大致估算，实际操作中，考虑到资金的时间成本、项目利润等因素，保本房价很可能在12万元/㎡以上。
若是参考同片区前海时代三期尊府网签均价约11万元/㎡，假设以此作为参考均价测算，地块拍到溢价85%（楼面价约8.4万元/㎡，总价约21.4亿元）时仍可保本，而招商此次拿地溢价率达 86.1%，未来售价或将更高。
那么问题来了，你认为该项目房价能卖到多少呢？
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